【REIT】おすすめ投資信託銘柄ランキング（比較チャート、sbi）

はじめに

REITの仕組みから国内リート投資信託の選び方まで、投資初心者向けに詳しく解説するサイトです。日本の利上げによる不動産市場への影響や、高利回りで知られる通貨選択型ファンドの隠れたリスクなど、最新の市場環境に基づいた情報を網羅しています。eMAXIS SlimなどNISA成長投資枠で活用できる低コスト銘柄の比較表も掲載しており、今買うべき銘柄の判断基準を明確に示します。

目次

おすすめ投資信託銘柄推移

今買いのおすすめ投資信託銘柄のパフォーマンスを表示します。

末尾に、各銘柄のランキングと詳細情報を載せています。

なお、以下のチャートは、1週間ごと更新していきます。今は、情報が少ないですが、そのうち見応えが出てくると思います。

おすすめ投資信託銘柄ランキング

REIT（不動産投資信託）の仕組み

REITは「Real Estate Investment Trust」の略称です。多くの投資家から集めた資金で、オフィスビル、商業施設、マンションなどの不動産を購入し、そこから得られる「賃料収入」や「不動産の売却益」を投資家に分配する金融商品です。

1. 仕組みの主な流れ

• 資金の調達：投資家が投資口（証券）を購入することで資金を出し合います。
• 不動産の運用：運用の専門家（資産運用会社）が、投資家から集めた資金と銀行からの借入金を使い、複数の不動産を購入・管理します。
• 収益の還元：不動産から得られた賃料収入などの利益から経費を差し引き、その大部分を「分配金」として投資家に支払います。

2. 投資信託（REITファンド）との違い

ご提示いただいたリストにあるような「REITの投資信託」は、複数のREIT銘柄（J-REITなど）をさらに一つにまとめた商品です。

項目	単体REIT（個別銘柄）	REIT投資信託（ファンド）
投資対象	特定の不動産（ビルやマンション）	複数のREIT銘柄
売買単位	数万円〜数十万円（1口単位）	100円〜（積立可能）
分散効果	その銘柄が保有する物件のみ	より多くの銘柄・物件に広く分散

3. REITの大きなメリット：税制の特例

通常の株式会社は利益に対して法人税を支払った後に配当を出しますが、REITは「利益の90％超を分配する」などの条件を満たすことで、実質的に法人税が免除される仕組みになっています。そのため、株式投資に比べて収益が投資家に還元されやすく、利回りが高くなる傾向があります。

4. リスク要因

• 空室リスク：テナントが退去し、賃料収入が減るリスク。
• 金利上昇リスク：借入金の利息支払いが増え、分配金が減るリスク。
• 災害リスク：地震や火災などにより保有物件がダメージを受けるリスク。

特徴の分類

分類	ファンド名	決算頻度	トータルリターン (1年)	信託報酬	主な特徴
国内REIT (インデックス)	ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　国内リートインデックス	年1回	27.63%	0.187%以内	低コストで国内リート市場全体に投資。NISAつみたて枠対象。
	ＳＢＩ・Ｊ－ＲＥＩＴ（分配）ファンド（年４回決算型）	年4回	28.17%	0.099%	国内リートで圧倒的な低コスト。分配金も考慮した設計。
国内REIT (分配重視)	Ｊ－ＲＥＩＴオープン（毎月決算型）	毎月	27.96%	1.1%	国内リートの毎月分配型。歴史があり純資産も安定。
	ダイワ高利回りＪ－ＲＥＩＴオープン（毎月分配型）	毎月	28.52%	0.6875%程度	相対的に利回りが高い銘柄を厳選して投資。
国内REIT (通貨選択型)	通貨選択型Ｊリート・ファンド　豪ドルコース	毎月	34.81%	1.478%程度	国内リートに為替（豪ドル）の変動・金利差収益を上乗せ。
	通貨選択型Ｊリート・ファンド　ブラジルレアルコース	毎月	50.55%	1.478%程度	レアル高により非常に高いリターンだが、為替リスクも大きい。
国際REIT (先進国)	東京海上・グローバルヘルスケアＲＥＩＴオープン	年1回	17.82%	1.749%	医療・介護施設等のヘルスケアリートに特化。
	ニッセイ・オーストラリア・リート・オープン	年2回	24.66%	1.7325%程度	オーストラリアのリート市場に特化。
国際REIT (新興国)	ＳＭＴ　新興国ＲＥＩＴインデックス・オープン	年2回	32.02%	0.66%	新興国のリート市場に分散投資。成長性が期待される。
	ｅＭＡＸＩＳ　新興国リートインデックス	年1回	33.4%	0.66%以内	新興国リートのインデックス運用。コスト面でSMTと並ぶ。

REIT投資信託の購入に適したタイミング

1. 金利が低下局面、または低水準で安定している時

REITは不動産を購入するために多額の借入を行うため、金利が低下すると利払い負担が減り、収益が向上します。また、債券利回りが下がると、相対的にREITの分配金利回りの魅力が高まるため、価格が上昇しやすくなります。

2. 景気回復・拡大の初期段階

景気が良くなると、オフィスビルの空室率が下がり、賃料の上昇が期待できます。特にインフレ局面では不動産価格や賃料も上昇する傾向があるため、実物資産の裏付けがあるREITはインフレヘッジ（物価上昇による資産価値目減りの防止）として有効な購入タイミングとなります。

3. 分配金利回りと長期金利の差（イールドスプレッド）が拡大した時

「REITの分配金利回り － 長期金利（10年国債利回り）」の差をイールドスプレッドと呼びます。この差が歴史的水準に比べて広がっている時は、不動産市場が過小評価されている（割安である）可能性が高く、絶好の買い場となることが多いです。

4. 特定の投資目的や制度を活用する時

市場のタイミング以外にも、以下のような自身の状況に合わせて購入を検討するのも合理的です。

• NISA枠を活用したい時：ご提示のリストにもある「eMAXIS Slim 国内リート」などはNISA成長投資枠などで非課税運用が可能です。
• 資産を分散したい時：株式や債券とは異なる動きをすることが多いため、ポートフォリオのリスク分散として組み入れる。
• 定期的な収入が欲しい時：毎月分配型や年4回決算型など、キャッシュフローを重視する運用を始めたい時。

注意点：買うべきではないタイミング

逆に、急激な利上げ局面や、テレワークの普及によるオフィス需要の構造的変化など、不動産市場にネガティブな要因が強い時は、リターンが低下するリスクがあるため慎重な判断が必要です。

日本利上げ局面におけるREIT投資の判断

1. 日本の利上げは国内REITに不利か？

結論から言えば、短期的には「マイナス要因」ですが、長期的には必ずしも不利とは限りません。

• 不利な点（コスト増）：REITは借入金で不動産を買うため、利上げにより利払い費用が増え、投資家への分配金が減る要因になります。また、債券利回りが上がると、相対的にREITの魅力が低下し、価格が下落しやすくなります。
• 有利な点（景気反映）：利上げができるということは、景気が強くインフレが進んでいる証拠です。景気が良ければオフィスや店舗の「賃料」を上げられるため、コスト増を収益増でカバーできる可能性があります。

2. 通貨選択型（豪ドル・ブラジルレアル）は不利か？

「為替差益」と「為替ヘッジプレミアム（金利差収益）」の両面で、以前より不利になる可能性が高いと言えます。

通貨選択型ファンドは、日本と対象国（豪州やブラジル）の金利差を利用して収益を上乗せしています。

• 金利差の縮小：日本が利上げし、海外が利下げに向かうと、金利差から得られる収益（プレミアム）が減ります。
• 円高リスク：日米・日欧の金利差が縮まると、円高に振れやすくなります。円高になると、海外通貨で運用している部分の価値が円建てで目減りし、基準価額が下落します。

特に現在の局面では、これまでの「円安・金利差拡大」による恩恵が逆回転するリスクに注意が必要です。

3. 今買うなら、どの銘柄が選択肢になるか？

市場の不透明感が高い今の時期は、「コストの低さ」と「分散」を重視するのがセオリーです。

推奨タイプ	該当銘柄（リストより）	選定理由
本命：国内低コスト型	ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　国内リートインデックス ＳＢＩ・Ｊ－ＲＥＩＴ（分配）	利上げによる価格調整があったとしても、信託報酬が圧倒的に安いため、長期保有で回復を待つコスト負担が少ない。NISA枠も活用可能。
分散：新興国リート	ｅＭＡＸＩＳ　新興国リートインデックス	日本や米国の金利動向とは異なる動きを期待できる。ポートフォリオの一部（5〜10%程度）に混ぜることでリスクを分散。
慎重：ヘルスケア特化	東京海上・グローバルヘルスケアＲＥＩＴ	景気に左右されにくい病院や介護施設が対象。金利変動の影響は受けるが、賃料収入の安定性はオフィス等より高い。

まとめ：今のアドバイス

通貨選択型（ブラジルレアル等）は、リターンが非常に高く見えますが、「利上げ・円高局面」では最もダメージを受けやすいハイリスクな商品です。今から新しく買うのであれば、まずは「eMAXIS Slim 国内リート」のような低コストなインデックス型を少額から積み立てる、あるいは一括購入を避けて時期を分散させるのが賢明な判断と言えます。

UAII

将来的に、メタバース上のデジタル不動産を組み込んだ「バーチャルREIT」が次世代の投資対象として解禁されるのではないかという議論が一部の金融関係者の間で囁かれています。

UAIIとは

ジャンル別おすすめ投資信託

【ゴールド】おすすめ投資信託銘柄ランキング（比較チャート、sbi） 【米国債券】おすすめ投資信託銘柄ランキング（比較チャート、sbi） 【AI】おすすめ投資信託銘柄ランキング（比較チャート、sbi） 【バイオ】おすすめ投資信託銘柄ランキング（遺伝子工学、医薬品、ヘルスケア、比較チャート、sbi） 【インド】おすすめ投資信託銘柄ランキング（比較チャート、sbi） 【中国株】おすすめ投資信託銘柄ランキング（比較チャート、sbi） 【テーマ型】おすすめ投資信託銘柄ランキング（比較チャート、sbi） 【ヘッジファンド】おすすめ投資信託銘柄ランキング（比較チャート、sbi） 【バリュー/高配当/ディフェンシブ】おすすめ投資信託銘柄ランキング（比較チャート、sbi、違い、とは、比較、買い時） 【高配当】おすすめ投資信託銘柄ランキング（比較チャート、sbi） 【債券型】おすすめ投資信託銘柄ランキング（比較チャート、sbi） 【フィンテック/ブロックチェーン】おすすめ投資信託銘柄ランキング（比較チャート、sbi） 【新興国株】おすすめ投資信託銘柄ランキング（比較チャート、sbi） 【REIT】おすすめ投資信託銘柄ランキング（比較チャート、sbi）

AI使用

このサイトは、一部のコンテンツに生成AIを使用しています。

免責事項・著作権表示