政府が発表したフラット35の融資限度額1.2億円への引き上げ方針を受け、住宅ローン選びは新局面を迎えました。日銀の利上げが2026年にかけて進む中、変動金利と固定金利のどちらがお得か、徹底比較とシミュレーションで解説します。住宅金融支援機構の最新ニュースに基づき、金利上昇時のリスク管理や返済額の変化を詳しく紹介。高騰する住宅価格に対応し、後悔しないための最適なローン選択をサポートする最新ガイドです。
政府は、固定金利型の公的住宅ローン「フラット35」の融資限度額を、現行の8,000万円から1億2,000万円に引き上げる方針を固めました。
背景： 日本維新の会の要望なども踏まえ、近年の不動産市場の実態に合わせた制度改正となります。
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。主な条件は以下の通りです。
| 項目 | 主な条件・内容 |
|---|---|
| 融資額 | 100万円以上 1億2,000万円以下（※最新の方針に基づく） |
| 融資期間 | 15年〜35年（完済時の年齢が80歳まで） |
| 金利タイプ | 全期間固定金利（借入時に完済までの金利が確定） |
| 対象者 |
|
| 年収基準（総返済負担率） |
※全借入れ（車のローン等含む）の年間返済額で計算 |
| 物件基準 | 住宅金融支援機構が定める独自の技術基準に適合していること（適合証明書の取得が必要） |
【補足】 省エネ性や耐震性の高い住宅の場合、「フラット35S」という制度により、一定期間の金利引き下げが適用されます。
2025年12月の適用金利は、前月と比較して0.07%引き上げとなりました。主な金利水準は以下の通りです。
| 借入期間 | 融資率（頭金） | 最も多い金利（年率） |
|---|---|---|
| 21年以上 35年以下 | 9割以下（頭金1割以上） | 1.970% |
| 9割超（頭金1割未満） | 2.080% | |
| 20年以下 | 9割以下（頭金1割以上） | 1.580% |
| 9割超（頭金1割未満） | 1.690% |
質の高い住宅を取得する場合、ポイント制による金利引き下げが適用されます。以下は代表的な例です（借入期間21年以上、融資率9割以下、団信加入の場合）。
※実際の適用金利は、利用する金融機関や団体信用生命保険（団信）への加入有無、住宅の性能（ZEH仕様など）によって異なります。
アドバイス： フラット35は「申込時」ではなく「融資実行時（住宅の引き渡し月）」の金利が適用されます。今後も日銀の政策金利引き上げなどの影響で変動する可能性があるため、資金計画には余裕を持っておくことをお勧めします。
2025年12月19日の日銀による追加利上げ（政策金利0.75%程度へ）を受け、住宅ローン市場は大きな転換点を迎えています。
借入額5,000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合の概算比較です。
| 項目 | 変動金利（現在想定） | 変動金利（+1.0%上昇時） | 固定金利（フラット35） |
|---|---|---|---|
| 適用金利 | 年 0.600% | 年 1.600% | 年 1.970% |
| 毎月の返済額 | 約 132,000円 | 約 155,000円 | 約 165,000円 |
| 35年間の総返済額 | 約 5,544万円 | 約 6,510万円 | 約 6,930万円 |
※変動金利は「5年ルール・125%ルール」があるため、急激に月々の支払額が増えない仕組みもありますが、未払利息のリスクには注意が必要です。
| タイプ | 向いている人 | 注意点 |
|---|---|---|
| 変動金利 |
|
今後の日銀の利上げペースにより、総返済額が固定金利を上回るリスクがある |
| 固定金利 |
|
変動金利との差（現在約1.3%前後）を「将来の安心料」として許容できるか |
【結論】 現時点でも依然として変動金利の初期負担は低いですが、「金利が1%上がっても家計が回るか」を基準に判断することをお勧めします。不安がある場合は、今回枠が拡大されたフラット35のような固定金利、あるいは「ミックスプラン（変動と固定を半分ずつ）」という選択肢も有効です。
日銀が2025年12月に政策金利を0.75%に引き上げたことで、住宅ローン金利は2026年以降、段階的に上昇する見通しです。
「2％」という数字については、何を指すかによって状況が異なります。
| 指標の種類 | 現在の水準（目安） | 今後の予測 |
|---|---|---|
| 政策金利 | 0.75% | 1.0%〜1.25%程度が当面の到達点（ターミナルレート）とする説が有力。2%超えは現状では低い予測。 |
| 変動金利（実質） | 0.4%〜0.7% | 2026年末には0.9%〜1.2%程度まで上昇する可能性がありますが、2%到達にはさらなる連続利上げが必要です。 |
| フラット35（固定） | 1.97% | 既に2%付近にあります。長期金利の動向次第で2.5%〜3.0%へ上昇するリスクは十分にあります。 |
多くの人が「2%は超えないだろう」と考える際、実際に支払う「適用金利」をイメージしますが、銀行の看板に掲げられる「店頭金利（基準金利）」は既に2.5%〜2.8%程度あります。
リスクのポイント： 現在は銀行の「優遇幅（割引）」が大きいため実質0.5%前後で借りられていますが、日銀が利上げを続ければ、優遇後の金利が1.5%〜2.0%に達する未来は決して不可能ではありません。
まとめ： 政策金利が2.0%まで上がる事態は、今の日本の経済成長率からすると考えにくいですが、住宅ローンの実質金利が1.5%〜2.0%になる可能性は、2020年代後半にかけて十分にあり得るシナリオとして備えておくべきです。
金利上昇局面に入りつつある現在でも、「変動金利」を選択する層が圧倒的多数を占めています。直近の調査結果は以下の通りです。
| 金利タイプ | 利用割合（シェア） | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 変動金利型 | 75.0% 〜 80.0% | 低金利の恩恵を最大化したい層に選ばれている不動の人気タイプ。 |
| 固定金利期間選択型 | 10.0% 〜 13.0% | 当初3年・10年などの期間のみ固定。変動への移行リスクを一時的に先送りする層。 |
| 全期間固定金利型 | 8.0% 〜 10.0% | フラット35など。金利上昇リスクを完全に排除したい慎重派が選択。 |
金利が上がるとわかっていても変動金利が選ばれるのには、以下の現実的な理由があります。
2025年12月の追加利上げを受け、以下の変化が予想されます。
フラット35のシェア回復： 融資限度額が1.2億円に引き上げられたことで、これまで「変動でしか予算が届かなかった層」が、安心を求めて固定金利に戻ってくる可能性があります。
結論： 依然として8割近い人が変動金利を選んでいますが、これは「お得だから」という理由だけでなく、「高騰した物件を買うには変動金利を選ばざるを得ない」という側面もあります。
日銀が2025年12月19日に政策金利を0.75%へ引き上げたことで、「超低金利時代」は完全に終了しました。今後のポイントを整理します。
| 時期（予測） | 政策金利の目安 | 住宅ローンへの影響 |
|---|---|---|
| 2026年4月頃 | 0.75%（現在） | 変動金利の既存利用者の金利が+0.25%程度上昇へ。 |
| 2026年中盤〜後半 | 1.00%程度 | 追加利上げの可能性。変動金利の実質支払いが1%台に突入。 |
| 2027年末まで | 1.50%程度 | ここが現在の経済状況における「一旦の到達点（最終目標）」との予測が有力。 |
※「最高でも2%」という予想は政策金利としては妥当ですが、住宅ローンの基準金利はそれにプラスアルファされるため、支払金利が2%を超える可能性は否定できません。
「0.5%の差」をどう見るか
現在、変動と固定の差は約1.3%〜1.5%程度あります。日銀が今後さらに数回の利上げを行い、変動金利が1.5%以上上がる（＝合計2%程度になる）と予想するなら、今から固定を選ぶ価値があります。逆に、日本の成長率ではそこまで上がらないと踏むなら、変動で元本を早く減らすのが合理的です。
結論： 安全策をとるなら、今回枠が拡大されたフラット35（固定）。リスクを取って初期の安さを追求するなら変動。迷う場合は「半分ずつ（ミックス）」が今のトレンドに合致した賢い選択といえます。
結論から申し上げますと、「可能性としてあり得る」と言わざるを得ません。地銀の経営不安や国債の売却が引き金となる「悪い金利上昇」が起きた場合、住宅ローン金利は以下のような動きを見せる可能性があります。
借入額5,000万円、残期間30年の場合の試算（※現在0.6%から3.0%へ上昇と仮定）
| 項目 | 現在（金利 0.6%） | 急騰後（金利 3.0%） | 月々の増加額 |
|---|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 約 151,800円 | 約 210,800円 | + 59,000円 |
※多くの銀行には「125%ルール（支払額の上昇は前回の1.25倍まで）」がありますが、金利の計算そのものは3.0%で進むため、未払利息が発生し、最終的な総返済額が爆発的に増えるリスクがあります。
専門家の間でも意見が分かれますが、以下の「防波堤」があることも事実です。
まとめ： 3%という数字は、過去（1990年代前半など）には普通に存在した水準です。「地銀発の金融ショック」が起きれば、数年以内に3%に到達するシナリオは「最悪のケース」として想定しておく必要があります。このリスクを回避するための「保険」こそが、全期間固定金利（フラット35）の存在意義といえます。
このような「最悪のシナリオ（ブラックスワン）」を想定される場合、全額を変動にするのではなく、「フラット35（固定）で半分、変動で半分」というミックスプランでリスクヘッジをする方が増えています。
金融業界の噂では、今回の限度額引き上げは「タワーマンションの平均価格が1億円を超えた都市部の購買層」を公的融資で下支えし、不動産バブルのソフトランディングを狙う極秘の景気対策の一環だとも囁かれています。
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